易居房地产研究院5月26日发布35城新建商品住宅库存监测显示，截止4月底，35城住宅存量为25105万㎡，同比减少但环比增加。

　　35城住宅库存反弹，二线城市分化明显

　　易居研究院监测显示，去年下半年开始，全国35个城市新建商品住宅库存总体呈下降趋势，今年1-3月继续减少。在库存规模已连续6个月环比下跌、连续8个月同比下跌的基础上，4月份库存总量却出现止跌反弹，整体库存规模略有上升。

　　开发商推盘节奏加快是库存回升的主要原因。数据显示，4月35个城市住宅月度新增供应3075万㎡，环比增长15.3%，同比增长73.1%;新增供应量大于当月新增成交量的2898万㎡，导致“供大于求”阶段性出现。

　　按城市级别划分，面对住宅存货一二三线城市处境不同。截止4月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为3096、17687和4323万㎡。北上广深等一线城市因供不应求，迫切需要“补库存”;北海、淮南和烟台等三线城市，存销比超过20个月，去库存最为艰巨。

　　比较微妙的是出现分化的二线城市。在易居统计的20个二线城市中，整体存销比处于12个月以内，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来“房价上涨空间也会比较大。”

　　值得注意的是，“12个月以下的存销比”是建立在南京、合肥、苏州、南昌、济南、杭州、厦门等地库存较少的基础上，合肥、南京和苏州的住宅存量甚至少于一线城市，存销比不到5个月。相比之下，同为二线的西安、长沙、贵阳、沈阳、兰州等地就属于库存偏多的城市了。在易居的统计中，西安住宅存量排到了35城的第7位，去库存形势仍不容忽视。

　　西安住宅存量要卖一年多，去化不能一味“加杠杆”

　　“目前西安商品住宅的去库存周期大约在一年多。”易道顾问机构副总经理张计卫表示，近两年去库存问题一直是个焦点，但实际上西安住宅存量的顶峰应该是在2012年前后。当时因为新增供应的集中放量，去化周期一度达18-21个月。

　　据美城机构统计，截止4月底西安的商品住宅存量为1532.74万㎡，按近一年的月度房产销量计算，如果在不考虑新增供应的前提下，全部卖完存货大约需要12个月多一些。

　　市场人士指出，近一年来从中央到地方多项政策，对去化房地产库存起到了助推作用。最近的如：上周末陕西省政府出台的《关于房地产去库存优结构的若干意见》中提到，要通过“提高棚户区改造货币化安置”、“支持农民进城购房”、“落实信贷支持和税收优惠”、“发挥住房公积金作用”、“培育发展住房租赁市场”等政策来解决房地产库存问题，并认为西安也会进一步在政策上引导市场进行调节。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学建议，去库存不能偏离楼市发展规律。房子是给人住的，可以创造优惠条件满足购房需求，但不能一味“加杠杆。”他说，应该看到，今年初部分城市楼市回暖，固然有需求相对旺盛等因素，但在其背后，也要看到金融杠杆的作用。除了宽松的银行贷款，众筹、P2P、首付贷等配资业务十分活跃。高杠杆必然带来高风险，金融杠杆如过度使用，反而会催生市场泡沫。（编辑：杨艳）